原报告武商高端局

　　

观点指数 在地方商业代表中，武商以武商MALL广为人知，在华中高端商业市场上占据重要的地位。

最新业绩数据显示，武商2023年营业收入为71.77亿元，同比增长13.26%，取得不错的增长。业务发展上，其已实现跨区域布局，购物中心总建筑面积约为227.4万平方米，其中自有物业建筑面积约211.9万平方米。

观点指数认为，目前武商虽然在购物中心业务上取得了不错的成绩，但今后仍需在巩固现有优势上发力，继续强化走出去的能力，谋求更好的发展。

至于重点布局的武汉市场，武商仍然面临竞争对手的冲击。但相信长期积累的资源难以在短期内被替代。在对手的压力中，其王牌项目或能实现进一步发展。

转变一年成效

武商集团是国内大型商业零售企业之一，主要从事购物中心及超市业态的商品销售业务，主要经营模式包括联营、自营、代销和物业分租等。

最新年报数据显示，2023年武商购物中心业务收入约录得32亿元，超市业务收入约24.69亿元，两者收入相差不算太大。不过若从同比增速来看，则呈现不同的趋势，前者录得9.15%的增长，而后者则同比下滑5.23%。

观点指数认为，超市业务收入下滑背后，与其面临的市场环境有较大关联。市场数据显示，按零售业态分，2024年1-2月份限额以上零售业单位中的专业店、便利店、品牌专卖店、超市零售额同比分别增长7.8%、5.8%、4.2%、0.9%，超市的增长远不如其他业态。

虽然购物中心业务面临行业竞争加剧的境况，但相比之下超市行业面对的市场更为艰难。近年来不少超市企业均未摆脱亏损泥沼，也从侧面验证了这点。

作为百货起家的企业，武商旗下目前有以武商MALL为代表的11家购物中心，分别坐落于湖北武汉、襄阳、仙桃、黄石、十堰、老河口及江西南昌等核心商圈。购物中心总建筑面积约为227.4万平方米，自有物业建筑面积约211.9万平方米，主要为自持开发型物业。

从武商的发展思路来看，其主要采取百货起家，转型购物中心的模式，这种百货与购物中心相结合的模式，加之抢占市场的时间较早，让其成为武汉乃至湖北商业的重要代表。

但在商业地产行业竞争加剧的背景下，武商也需要转变。第一步就是走出湖北，进军其他省份城市，而江西南昌成为了第一站。武商于南昌开发运营的南昌武商MALL已于2023年2月开业，是江西首个定位高端的商业项目。

虽然最新年报中并未明确披露该项目的收入，不过从该项目关联企业南昌武商商业管理有限公司和南昌武商购物中心有限公司情况来看，表现不算突出。上述两家关联公司2023年的总营业收入约为1.84亿元，总营业净利润-1.5亿元。

虽然迈开了转变的步伐，但武商目前收入还是高度依赖于湖北多年来布局的项目。年报数据显示，过去一年武商集团的收入中约有98%来自湖北省，江西省的占比仅为2%，主要由新开业的武昌武商MALL贡献。

观点指数认为，武商当下的目标仍是继续巩固在湖北商业市场的地位，同时增强南昌项目的竞争力，展现出更高的运营能力，后续才能更好地走向全国。

据观点指数了解，目前武商已将旗下国广、武广整合为全新的武商MALL，并启动名品旗舰店升级计划，这背后无疑是出于进一步优化资源配置，更好占据高端市场份额的考虑。

与此同时，项目升级也在进行。武商MALL、武商MALLmiddot;世贸、武商梦时代及武商城市奥莱正加速提档升级，如武商MALLbull;世贸正重塑多功能配套项目业态，探索黄金珠宝自营新模式，增加市场竞争力。

武汉高端战场

武商在武汉高端商业市场上占据重要的地位，这是毋庸置疑的。武商MALL形成的商业集群效应目前仍具有强大竞争力，是华中地区最强势的商业中心。

其中，武汉国际广场主营国际品牌、武商广场主营化妆品与女装、世贸广场主营黄金珠宝腕表，基本涵盖了市场主流业态。

但随着竞争对手的加入，武商一家独大的格局已被打破，且随着商圈的日益成熟，竞争对手也在逐渐增多。

观点指数认为，无论是位置亦或是项目定位，武商MALL与恒隆广场、K11存在明显的竞争关系。此外，尚未入市的武汉SKP，也会对武商MALL的市场地位造成一定冲击。

但要说最大的竞争对手，无疑是一路之隔的武汉恒隆广场，两者都以吸纳顶奢品牌店铺为核心，同时都在争抢高净值人群作为核心客群，是先发者与后来者之争。

武商Mall作为地方商业代表，在武汉乃至华中地区都有着很强的市场影响力与品牌号召力，而武汉恒隆广场则是以高端商业见长的恒隆地产打造。

从面积上看，最新合并而来的武商Mall更有规模优势，全新的武商MALL分为A座、A1座(原武广)、B座(原国广B座)、C座(原国广C座)，整合后总面积超过40万平方米，而武汉恒隆广场商场部分约为17.7万平方米。

同为高端商业运营者，武商Mall与武汉恒隆广场的高端品牌组合无疑有一定的重合，且各具优势。如两者都引入了路易威登、博柏利、宝格丽、迪奥、葆蝶家、卡地亚、蒂芙尼、麒麟、梵克雅宝等知名奢侈品牌，类型上也涵盖软奢和硬奢品牌。

不过如若加上其他业态，武商Mall能提供的品牌数量类型则要更多，面积也更大，在高端品牌之外的大众品牌方面更具优势。硬件设备上，开业较晚的武汉恒隆广场硬件要更新，设计也更为前卫。

除上述方面外，精细化的门店服务和会员体系也是项目赢得更多消费者青睐的关键。观点指数对比发现，两者的会员体系均以增值服务和尊享权益为主，对购物金额都设定了高门槛。

其中，武商Mall分为9个等级，最高端的金钻会员需要消费满500万元，而武汉恒隆广场的会员则分为绿宝、蓝宝、红宝、琥珀及水晶五个等级，其中顶级的绿宝会员采用了邀约制办理模式，用于维系项目最特殊和最尊贵的顾客。

从会员维系角度看，观点指数认为，由于深耕武汉商业多年，武商积累的客源无疑要比恒隆更具优势。不过若恒隆提供的服务更具有稀缺性和优势，或能吸纳更多的高端客群。

整体来看，观点指数认为武汉恒隆广场一定程度上分流了武商Mall的消费客群，但要说占据优势地位还未有定论，武商有多年的资源积累和市场熟悉度优势，这点后来者难以在短时间内迎头赶上。

不可否认的是，随着同行的日益壮大，武商正面临更为严峻的竞争与挑战。在此背景下，需要对整体的项目竞争力进行提升，特别是要巩固高端商业优势，抓住消费客群。

根据官方披露的消息，武商正将武商MALL整合打造成超100+核心品牌最高级别的旗舰店集群，主力品牌100%焕新升级，积极调研市场动态，以高品质精准服务稳固高端客群。